Albérleti szerződés és rezsi 2026 – mit kell beleírni?
A legtöbb albérleti vita nem a bérleti díjból, hanem a rezsiből robban ki: ki fizeti, mennyit, kinek a nevén vannak az órák, és mi lesz a hátralékkal kiköltözéskor. Pedig a legtöbb konfliktus megelőzhető, ha a szerződésben pontosan rögzítitek a közüzemi díjak kezelését. Ráadásul a bérbeadónak adózási szempontból sem mindegy, hogyan fogalmaz. Ebben az útmutatóban végigvesszük, mit érdemes beleírni a rezsiről egy bérleti szerződésbe 2026-ban – akár bérbeadó vagy, akár bérlő.
1. Két alapvető modell a közüzemi díjakra
Mielőtt a részletekbe mennénk, fontos tudni, hogy a rezsi kezelésére két bevett gyakorlat létezik. A szerződésnek mindenképp el kell döntenie, melyik érvényes.
| | | | | | |
| Modell | | Hogyan működik | | Kinek jó | |
|---|
| | | | | | |
| A) Órák a bérlő nevén | | A mérőórák a bérlő nevére kerülnek átírásra, ő fizet közvetlenül a szolgáltatónak | | Hosszú távú bérlés, önállóság | |
| | | | | | |
| B) Órák a tulajdonos nevén | | Az órák a bérbeadó nevén maradnak, a bérlő a fogyasztást megtéríti neki | | Rövidebb bérlés, egyszerűbb átadás | |
| | | | | | |
A B) modellnél különösen fontos, hogy a szerződés a fogyasztásmérők alapján (tehát a tényleges óraállás szerint) hárítsa át a díjat – nem fix átalányként. Ennek adózási oka is van, amiről mindjárt szót ejtünk.
2. Miért élesen el kell különíteni a bérleti díjat és a rezsit?
Ez a legfontosabb adózási szabály, amit sok bérbeadó elront. A 2026-ban érvényes szabályok szerint a bérlő által, a fogyasztásmérők alapján megtérített közüzemi díj nem minősül a bérbeadó bevételének – tehát nem kell utána adózni, de költségként sem számolható el.
Ahhoz viszont, hogy ez így legyen, a szerződésben a bérleti díjnak és a rezsinek élesen el kell különülnie. Ha valaki egyetlen "mindent bele" fix összeget ír (pl. "havi 200 000 Ft, rezsivel együtt"), akkor a teljes összeg bérbeadói bevétellé válhat, és a teljes után adózni kell. Ezért:
Ne írj "rezsivel együtt" jellegű fix összeget, ha el akarod kerülni az extra adót.
Igen, írj külön bérleti díjat és külön, mérőóra alapján elszámolt rezsit.
Egy gyakori félreértés, hogy az átalánydíjas rezsi (pl. "havi fix 25 000 Ft rezsire") megoldja a helyzetet. Adózási szempontból viszont ez kockázatos lehet: ha az összeg nem a tényleges, mérőóra szerinti fogyasztáshoz kötődik, könnyen bevételként kezelhető. A legbiztonságosabb mindig a tényleges, mérőóra alapú elszámolás. Ha a felek mégis átalányban állapodnak meg a kényelem kedvéért, érdemes ezt a könyvelővel előre egyeztetni, mert utólag nehéz korrigálni. A szabályok 2026-ban is a tényleges fogyasztás továbbhárítását díjazzák a legtisztábban.
3. Vigyázz a közös költséggel!
A társasházi közös költség külön figyelmet érdemel. Két eset van:
Ha a közös költség tartalmaz fogyasztásarányos rezsielemet (pl. vízdíj, fűtés, szemétdíj), az áthárított résznek minősül.
Ha viszont csak a társasház üzemeltetési és felújítási alapját fedezi, és ezt a bérlő fizeti meg a bérbeadónak, az a bérbeadó adóköteles bevétele lesz.
Ezért a szerződésben érdemes pontosan kibontani, mit tartalmaz a közös költség, és ki viseli.
4. Amit a rezsiről mindenképp rögzíteni kell – ellenőrzőlista
Melyik modell érvényes (A vagy B): a bérlő nevén vannak az órák, vagy a tulajdonosén?
Mely közüzemek tartoznak a bérlőhöz: villany, gáz, víz, fűtés, szemétszállítás, internet, közös költség – tételesen.
Az elszámolás módja: tényleges óraállás szerint, és milyen gyakorisággal (havonta, kéthavonta).
A fizetés módja és határideje: a bérlő közvetlenül a szolgáltatónak, vagy a bérbeadónak utalja.
A bizonylatok kezelése: a bérbeadó bemutatja a számlát; a bérlő őrizze meg a befizetési igazolásokat.
A kaucióból levonható hátralék: a szerződés mondja ki, hogy a bérbeadó a kaucióból levonhatja a hátramaradt közüzemi tartozást.
Birtokbaadási jegyzőkönyv: az átadáskori mérőóra-állások (villany, gáz, víz) pontos rögzítése.
A tisztánlátáshoz segít, ha tételesen végiggondoljátok, melyik közüzemet tipikusan ki viseli. Íme egy gyakori felosztás – de minden pontot a saját helyzetetekhez igazítsatok és írjátok le a szerződésben:
| | | | | | |
| Közüzem / tétel | | Tipikusan ki fizeti | | Megjegyzés | |
|---|
| | | | | | |
| Villany | | Bérlő | | Fogyasztásarányos, óraállás szerint | |
| | | | | | |
| Gáz / fűtés | | Bérlő | | Télen a legnagyobb tétel, érdemes diktálni | |
| | | | | | |
| Víz + csatorna | | Bérlő | | Vízóra-állás szerint elszámolva | |
| | | | | | |
| Szemétszállítás | | Változó | | Sokszor a tulajdonos, de megállapodás kérdése | |
| | | | | | |
| Közös költség (üzemeltetés) | | Tulajdonos | | Ha rezsielemet is tartalmaz, az áthárítható | |
| | | | | | |
| Internet / TV-előfizetés | | Bérlő | | Külön szerződés vagy átalány | |
| | | | | | |
5. A birtokbaadási jegyzőkönyv – a viták fő ellenszere
A legtöbb év végi vagy kiköltözéskori vita abból fakad, hogy nem rögzítették az induló óraállásokat. Ezért beköltözéskor (és kiköltözéskor is) készüljön egy birtokbaadási jegyzőkönyv, amely tartalmazza:
mindhárom mérőóra (villany, gáz, víz) pontos állását,
lehetőleg fényképet is az óraállásokról,
a lakás és a berendezési tárgyak állapotát (leltár),
a felek aláírását.
Így ha később vita lenne arról, mennyit fogyasztott a bérlő, egyértelmű kiindulópont áll rendelkezésre.
Egy gyakori vitahelyzet: kiköltözéskor a bérlő szerint ő keveset fogyasztott, a bérbeadó szerint sokat. Ha van induló és záró óraállás (lehetőleg fotóval), a különbség percek alatt elszámolható, és nincs min vitatkozni. Ugyanígy érdemes a beköltözéskor a lakás állapotát is dokumentálni (leltár, fényképek), mert a kaucióból a károk is levonhatók – és a fényképes bizonyíték mindkét felet védi.
Ha a lakásban almérők (a fő mérőóra mellé szerelt, helyiség- vagy lakásszintű mérők) is vannak, azok állását szintén rögzítsétek. Az almérők különösen társasházi, közös fűtésű ingatlanoknál hasznosak, mert ezekkel a tényleges, lakásra eső fogyasztás pontosan elszámolható – erről külön cikkben írunk részletesen.
6. Kaució és közüzemi hátralék
A kaució jellemzően 1-3 havi bérleti díj. A szerződésnek ki kell mondania, hogy a kaucióból a bérbeadó levonhatja:
Fontos: a kaució nem bérleti díj, ezért nem szabad "lelakni". Kiköltözéskor a kaució visszafizetésének gyakori feltétele, hogy a bérlő igazolja a rendezett közüzemi számlákat és a lakcím-kijelentkezést.
6/b. Konkrét példa: így néz ki egy havi elszámolás
Hogy kézzelfogható legyen, vegyünk egy budapesti panellakást, ahol a felek a "tulajdonos nevén maradnak az órák, a bérlő megtéríti a fogyasztást" modellt választották. A bérleti díj 180 000 Ft/hó, ehhez jön a tényleges rezsi. Egy átlagos téli hónapban ez nagyjából így alakulhat:
| | | | | | |
| Tétel | | Havi összeg | | Ki fizeti? | |
|---|
| | | | | | |
| Bérleti díj | | 180 000 Ft | | Bérlő → tulajdonos (bevétel) | |
| | | | | | |
| Áram (mérőóra szerint) | | ~6 500 Ft | | Bérlő téríti (nem bevétel) | |
| | | | | | |
| Gáz (fűtési szezon) | | ~14 000 Ft | | Bérlő téríti (nem bevétel) | |
| | | | | | |
| Víz + csatorna | | ~4 500 Ft | | Bérlő téríti (nem bevétel) | |
| | | | | | |
| Közös költség (rezsi rész) | | ~12 000 Ft | | Szerződés szerint | |
| | | | | | |
A lényeg a táblázat jobb oszlopában van: a tulajdonos szempontjából csak a 180 000 Ft bérleti díj a bevétel, a mérőóra alapján áthárított közüzemi tételek nem. Ezért kritikus, hogy ezeket a szerződés és a havi elszámolás is külön sorként kezelje. Ha a felek egyetlen "összevont" díjban állapodnak meg, a teljes összeg bevételnek minősülhet, és a tulajdonos feleslegesen adózik a rezsi után is.
Praktikus megoldás, ha a bérlő havonta egy rövid, fényképes elszámolást kap: óraállások, az adott havi fogyasztás és a fizetendő forint. Így átlátható, és kiköltözéskor nincs vita arról, ki mit fogyasztott.
7. Gyakori kérdések (FAQ)
Kinek a nevén legyenek az órák? Hosszabb bérlésnél praktikus a bérlő nevére átíratni (ő fizet közvetlenül, kevesebb a súrlódás). Rövidebb bérlésnél a tulajdonos nevén maradnak, és a bérlő megtéríti a fogyasztást.
Mit tegyek, ha a bérlő csekken fizeti a rezsit, de az órák nem a nevén vannak? A befizetési bizonylatokat mindenképp őrizze meg (másolja le), hogy egy esetleges elszámolási vitában igazolni tudja a befizetéseket.
Bérbeadóként hogyan kerülöm el a felesleges adót a rezsin? A bérleti díjat és a mérőóra alapján áthárított rezsit különítsd el élesen a szerződésben. Így a továbbhárított közüzemi díj nem lesz bevétel.
Mi van, ha a bérlő átlépi a kedvezményes keretet? A rezsicsökkentett keret (áram: 2523 kWh/év, gáz: 1729 m³/év) felhasználási helyhez kötődik. Érdemes a szerződésben felhívni a bérlő figyelmét, hogy a túlfogyasztás piaci áron (áram 70,1 Ft/kWh, gáz ~747 Ft/m³) terheli őt.
Összefoglalás
A jó albérleti szerződés a rezsiről nem hagy kérdést nyitva: rögzíti, kinek a nevén vannak az órák, mely közüzemeket viseli a bérlő, hogyan és milyen gyakran számolnak el, és mi történik a kaucióval kiköltözéskor. A bérbeadónak adózási szempontból is létfontosságú, hogy a bérleti díjat és a mérőóra alapú rezsit élesen elkülönítse. A viták fő ellenszere pedig a birtokbaadási jegyzőkönyv a pontos, fényképes óraállásokkal. Aki ezeket előre tisztázza, annak az albérlet tényleg gondtalan jövedelem vagy nyugodt otthon marad.
A cikk általános tájékoztatás, nem minősül jogi vagy adótanácsadásnak. A bérbeadás adózási és jogi részleteiről mindig egyeztess szakértővel (ügyvéd, könyvelő), és tájékozódj a NAV aktuális, 2026-os szabályairól. Az említett árak 2026. évi rezsicsökkentett és piaci díjak (MVM Next / MEKH).
Kapcsolódó cikkek:
